Valeur vénale du fonds de commerce : définition, calcul, assurance

 

DÉFINITION DE LA VALEUR VÉNALE

La valeur vénale d’un bien correspond à une estimation du prix que celui-ci pourrait avoir sur le marché. Concrètement, la valeur vénale permet de savoir quel montant on peut espérer obtenir de la revente d’un bien en cas d’hypothétique revente à l’instant T. Cette valeur marchande dépend de nombreux critères :

• Caractéristiques intrinsèques du bien,
• évolution de l’offre et de la demande pour ce type de bien,
• conjoncture économique…

La valeur vénale est donc un élément qui permet d’évaluer la valeur du patrimoine d’une personne physique ou morale, d’un particulier ou d’un professionnel. Il n’existe pas de définition légale ou officielle de la valeur vénale. Cependant, il est recommandé de confier le calcul de la valeur vénale d’un bien à un professionnel qualifié.

 

COMMENT SE CALCULE-T-ELLE ?

Les méthodes de calcul de la valeur vénale dépendent du type de bien considéré : bien immobilier, terrain ou encore véhicule (voiture, moto).

Quelle différence entre la valeur vénale et le prix réel d’un bien ? 

Différents frais peuvent venir s’ajouter à la valeur d’un bien immobilier. C’est notamment le cas en matière d’immobilier, où des frais d’agence et des frais de notaire sont souvent à payer en plus du prix réel d’un bien. D’où la différence entre la valeur vénale et, par ailleurs, le prix réel d’un bien.

Comment la calculer pour un bien immobilier (maison, appartement) ?

La valeur vénale d’un bien immobilier peut être effectuée en consultant le niveau des prix immobilier dans la zone géographique concernée. Cette information est disponible sur internet : sites de petites annonces, plateformes d’information sur l’immobilier… Il est également possible de consulter un cabinet de notaires ou une agence immobilière.

Se tourner vers des professionnels de l’immobilier est vivement conseillé, dans la mesure où les conditions de marché et la demande peuvent évoluer de manière extrêmement rapide. Ce qui ne se voit pas toujours dans les études et autres baromètres qui portent souvent sur la période passée.

Le calcul de la valeur vénale d’un bien immobilier peut notamment s’appuyer sur les critères suivants :

• les conditions actuelles du marché,
• l’adresse du bien immobilier et son quartier ;
• la superficie ;
• l’état général du bien immobilier et de la copropriété dont il fait partie le cas échéant ;
• l’exposition de l’immeuble ;
• les dépendances éventuelles (cave, garage…) ;
• et les prestations additionnelles proposées (climatisation, double vitrage, mode de chauffage, appareils électroménagers…).

 

Comment la calculer pour un terrain ?

Tout comme pour les biens immobiliers, la valeur vénale des terrains dépend du prix de vente moyen constaté des biens équivalents sur le même secteur géographique et de l’évolution générale du marché local. Les professionnels de l’immobilier implantés localement peuvent obtenir des renseignements fiables sur les transactions récentes et la demande locale. Cela peut donc constituer un plus pour votre estimation de valeur vénale d’un terrain.

Plusieurs critères entrent en ligne de compte pour évaluer la valeur d’un terrain :

• les règles d’urbanisme (et notamment la constructibilité du terrain) ;
• la configuration du terrain ;
• le montant des travaux à engager pour viabiliser le terrain ;
• la nature du sol du terrain ;
• et l’emplacement au sens large (adresse, orientation, environnement de la parcelle…).

Comment la calculer pour un véhicule (voiture, moto) ?

Pour calculer la valeur vénale d’un véhicule, il convient de prendre en compte certains facteurs, parmi lesquels :

• l’ancienneté du véhicule ;
• le kilométrage ;
• les caractéristiques du véhicules (marque, modèle, finition…) ;
• l’entretien général ;
• les options et accessoires éventuels.

Il est également possible de corroborer cette analyse en recherchant la valeur économique réelle du véhicule sur le marché de l’occasion.

 

FAUT-IL FAIRE UNE DEMANDE D’ATTESTATION DE VALEUR VÉNALE AUPRÈS D’UN EXPERT ?

Si vous faites appel à un expert pour l’estimation de la valeur vénale de votre patrimoine, il est possible de lui demander un document récapitulant les caractéristiques de votre bien et la valeur vénale de celui-ci. On parle d’attestation de valeur vénale. Cette démarche est souvent payante.

Il peut être utile de demander ce document, notamment pour les particuliers qui sont imposés à l’Ifi (impôt sur la fortune immobilière) ou en cas de succession. L’Administration fiscale est en effet susceptible de vous demander un justificatif du montant retenu pour calculer votre imposition ou les droits de succession.

Quelle différence entre la valeur vénale et la valeur d’usage ?

La valeur d’usage prend en compte la valeur des avantages économiques que vous pouvez espérer retirer de l’utilisation d’un bien dans le futur. C’est donc une notion plus large que celle de valeur vénale.

PEUT-ON FAIRE ASSURER UNE VALEUR VÉNALE ?

Il arrive parfois que, suite à un sinistre majeur, vous n’ayez plus la possibilité de reprendre l’activité dans vos locaux : c’est la valeur de votre fonds de commerce qui risque également de partir en fumée ! Un préjudice considérable, alors que vous avez souvent contracté des emprunts pour financer le droit au bail, un pas de porte, le rachat d’une clientèle…

Attention à ne pas confondre l’assurance Multirisque professionnelle avec l’assurance Multirisque habitation. Cette dernière protège votre lieu de résidence contre divers dommages, notamment les dégâts des eaux ou encore les incendies d’origine électrique. Voilà pourquoi il est essentiel de compléter votre protection en assurant la valeur vénale de votre fonds de commerce. Fort heureusement, il existe des contrats d’assurance spécifiques.

La garantie Perte de la valeur vénale du fonds de commerce permet d’indemniser le préjudice souvent majeur auquel vous êtes exposé. Elle va intervenir à la suite des mêmes sinistres que ceux que vous aurez prévus à la garantie dommages aux biens : incendie, tempête, évènements climatiques, avalanches, catastrophes naturelles, dégâts des eaux, refoulements d’égout.

Elle prévoit plusieurs situations d’indemnisation :

• Une perte totale de la valeur de votre fonds de commerce si vous êtes dans l’impossibilité complète et définitive de continuer votre exploitation dans le local sinistré
• Une perte partielle si vous avez l’obligation de partir dans de nouveaux locaux sans pouvoir conserver tout ou partie de votre clientèle actuelle.

Le montant de l’indemnisation, établi à dire d’expert, correspondra à la différence entre les valeurs vénales du fonds de commerce estimée avant et après le sinistre.
Et cette indemnisation prendra en compte l’intégralité de vos actifs immatériels : la clientèle, le droit au bail, le pas de porte, l’enseigne commerciale.

 

BON À SAVOIR

Au Crédit Agricole, la Garantie Perte de la valeur vénale du fonds de commerce prévoit un montant d’indemnisation évalué selon votre chiffre d’affaires. Vous pouvez choisir cette garantie avec l’assurance Multirisque professionnelle : un contrat qui vous permet d’ajuster précisément votre protection à votre situation.

© Uni-médias – décembre 2023